Seguro fiança: o que é, como funciona e quanto custa

Publicado em 2 de outubro de 2024 · atualizado em 8 de outubro de 2026

Atualizado em 8 de outubro de 2026 — revisado pela equipe MSMB (corretora de seguros registrada na SUSEP).
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Resposta rápida

O seguro fiança é um seguro que garante ao dono do imóvel o pagamento do aluguel se o inquilino deixar de pagar. Ele entra no lugar do fiador ou da caução. Quem contrata e paga é o inquilino, e quem recebe a indenização é o proprietário. As regras são da SUSEP (Circular nº 671/2022), e só seguradora autorizada pode vender.

• O que cobre: o aluguel, sempre. Condomínio, IPTU, contas, danos ao imóvel, multa e pintura entram como coberturas adicionais.
• Quanto custa: nas cotações aprovadas no nosso site em 2026, cerca de 3% do valor mensal garantido. Para um aluguel de R$ 3.500, foram R$ 1.319 no ano.
• Quanto dura: o mesmo prazo do contrato de locação.
• Como contratar: pelo simulador de seguro fiança do nosso site, a resposta da análise de crédito sai na hora.
• O que ele não faz: não devolve o valor pago no fim do contrato e não perdoa a dívida do inquilino.

O que é o seguro fiança

Seguro fiança, seguro aluguel, seguro fiador e fiança locatícia são nomes do mesmo produto. Ele é uma das quatro garantias que a Lei do Inquilinato aceita no contrato de aluguel, ao lado da caução, do fiador e da cessão de cotas de fundo de investimento (Lei 8.245/91, art. 37).

Pela norma da SUSEP, o seguro garante ao locador a indenização pelos prejuízos causados quando o inquilino descumpre o contrato de locação, dentro das coberturas e dos limites da apólice. Três pontos definem o produto:

• Quem é quem: o segurado é o proprietário (locador). O inquilino é o garantido. A seguradora assume o risco.
• É um contrato acessório: o seguro acompanha o contrato de locação e deve respeitar as cláusulas dele (art. 3º).
• Um seguro por contrato: é proibido contratar mais de um seguro fiança para a mesma locação (art. 11).

Atenção para não confundir com a “fiança” vendida por garantidoras, como a Loft: garantidora não é seguradora e não é fiscalizada pela SUSEP. Explicamos a diferença em seguro fiança ou fiador: qual é melhor.

Como funciona o seguro fiança, passo a passo

Na prática, tudo começa pela análise de crédito do inquilino. No simulador do nosso site, que consulta a Pottencial, o caminho é este:

1. Imóvel: você informa o endereço, o valor do aluguel, o prazo do contrato e, se quiser incluir, condomínio, IPTU e contas.
2. Inquilino: você informa CPF, nome, data de nascimento e contato. Não precisa enviar documento para simular.
3. Análise: na maioria dos casos a seguradora responde na hora se aprovou e qual é o limite mensal pré-autorizado, que vale por 30 dias.
4. Plano: aprovado, você vê o preço, escolhe o plano e as coberturas adicionais.
5. Proprietário: você informa os dados do dono do imóvel, que será o segurado.
6. Biometria e emissão: você faz a biometria facial, que leva menos de 2 minutos, e a nossa equipe emite a apólice na seguradora.
7. Apólice: a seguradora envia uma cópia ao inquilino e outra ao proprietário (art. 10).

A seguradora e o corretor são definidos em acordo entre proprietário e inquilino (art. 7º). Por isso dá para contratar direto, sem depender da imobiliária.

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O que o seguro fiança cobre

A norma separa a cobertura em duas partes:

• Cobertura básica, obrigatória: a falta de pagamento do aluguel (art. 2º, § 1º).
• Coberturas adicionais, opcionais: as demais obrigações do inquilino previstas no contrato, com preço à parte (art. 2º, § 2º).

No simulador do nosso site dá para incluir condomínio, IPTU, água, luz e gás e, como coberturas adicionais, danos ao imóvel, multa por rescisão e pintura.

Cada cobertura tem um limite máximo de indenização, definido em acordo entre proprietário e inquilino e de acordo com o contrato de locação (art. 15). Se houver divergência sobre o valor dos danos ao imóvel, a seguradora deve propor um perito independente, pago meio a meio (art. 25).

Quem paga o seguro fiança e por quanto tempo

• Quem paga é o inquilino (art. 20).
• A apólice dura o mesmo prazo do contrato de locação (art. 13). Se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, a cobertura só continua com nova análise e aceitação da seguradora.
• O valor é corrigido junto com o aluguel: a apólice usa o mesmo índice e a mesma periodicidade do contrato de locação (art. 16).
• Se o inquilino atrasar o seguro, a seguradora avisa o proprietário, que pode pagar as parcelas para manter a cobertura. Sem pagamento, a apólice pode ser suspensa ou cancelada (arts. 12 e 20).
• O valor pago não volta no fim do contrato. Se a locação terminar antes do prazo, a parte proporcional é devolvida, desde que não tenha havido sinistro (arts. 12 e 14).

Quanto custa o seguro fiança

O preço depende do valor garantido, do prazo do contrato, das coberturas e do resultado da análise de crédito. Em vez de estimar, mostramos o que a seguradora respondeu numa amostra de 17 cotações aprovadas no nosso site em 2026. Todas são da Pottencial, no plano Tradicional, cobrindo o aluguel e os encargos informados (condomínio e IPTU).

• O seguro custou de 2,4% a 4,1% do valor mensal garantido. Metade das cotações ficou em até 3%.
• Em um ano, o seguro custou menos da metade de um mês de aluguel com encargos.

Valores totais informados pela seguradora na cotação, com IOF. Cotações reais feitas no site da MSMB de 4/3 a 6/10/2026, sem identificação dos clientes. A amostra é pequena e de uma única seguradora: o seu preço pode ser diferente e só sai depois da análise.

Nenhuma dessas cotações incluía danos ao imóvel, multa por rescisão ou pintura. Essas coberturas adicionais aumentam o preço.

O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel

O seguro fiança não paga no dia seguinte ao atraso. A norma da SUSEP define um caminho:

1. Primeiro atraso: começa a chamada expectativa de sinistro (art. 4º, III).
2. Adiantamentos: nesse período, a seguradora pode adiantar ao proprietário os valores não pagos. As regras do adiantamento ficam nas condições de cada seguradora (art. 21).
3. Ação de despejo: cabe ao proprietário tomar a medida judicial. A seguradora não pode impor um prazo máximo para isso (art. 22).
4. Sinistro caracterizado: com o despejo decretado, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves (art. 23).
5. Indenização: é calculada pelos prejuízos acumulados até a desocupação ou a entrega das chaves (art. 24).

Depois de pagar o proprietário, a seguradora cobra o valor do inquilino. A própria norma manda avisar, em destaque, que o seguro “não isenta o locatário de nenhuma obrigação prevista no contrato de locação” (art. 12, II).

Quem consegue contratar

Quem decide é a análise de crédito da seguradora. De março a outubro de 2026, entre as pessoas que fizeram a simulação de seguro fiança no nosso site, cerca de uma em cada quatro foi aprovada.

• Quem é recusado pode refazer a simulação somando outra pessoa que vá morar no imóvel, a chamada composição de renda.
• Cada seguradora tem regras próprias de análise, então também vale cotar em outra.
• O simulador aceita imóvel residencial e comercial, contratos de 12 a 36 meses e proprietário pessoa física ou jurídica.

Seguro fiança, fiador, caução ou garantidora

• Fiador: não custa nada para o inquilino, mas quem assina responde com os próprios bens, inclusive o único imóvel.
• Caução: até três meses de aluguel depositados em poupança, devolvidos no fim do contrato (Lei 8.245/91, art. 38, § 2º).
• Título de capitalização: fiscalizado pela SUSEP, exige um depósito maior, resgatado no fim.
• Garantidora, como a Loft: não é seguradora, não é fiscalizada pela SUSEP e não é obrigada a manter reserva para pagar o proprietário.

A comparação completa, com o risco de cada uma, está em seguro fiança ou fiador: qual é melhor e quanto custa.

Quem vende seguro fiança no Brasil

Quatro seguradoras concentram 95% do mercado: Porto Seguro (52,8%), Pottencial (19,1%), Tokio Marine (18,1%) e Too Seguros (5,0%), segundo o Sistema de Estatísticas da SUSEP, nos 12 meses até junho de 2026. O mercado somou R$ 2,34 bilhões no período, 27,7% a mais que nos 12 meses anteriores.

Cotamos fiança com Porto Seguro, Pottencial e Tokio Marine. O simulador online é com a Pottencial. Veja a nossa página de seguro fiança para aluguel.

Perguntas frequentes

O que é seguro fiança?

É um seguro em que uma seguradora garante ao proprietário o pagamento do aluguel se o inquilino deixar de pagar. Substitui o fiador e a caução, é pago pelo inquilino e segue as regras da SUSEP (Circular nº 671/2022).

Como funciona o seguro fiança para aluguel?

O inquilino passa por uma análise de crédito. Aprovado, escolhe o plano e paga o seguro durante o contrato de locação. Se ele deixar de pagar o aluguel, a seguradora indeniza o proprietário dentro dos limites da apólice e depois cobra o valor do inquilino.

Quem paga o seguro fiança, o inquilino ou o proprietário?

O inquilino (Circular SUSEP nº 671/2022, art. 20). Se ele deixar de pagar, a seguradora é obrigada a avisar o proprietário, que pode assumir as parcelas para não perder a cobertura.

O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?

Não. O valor pago é o preço do seguro e não volta para o inquilino no fim da vigência. Só há devolução proporcional se a locação terminar antes do prazo da apólice e não tiver havido sinistro (Circular SUSEP nº 671/2022, arts. 12 e 14).

Como calcular o seguro fiança?

Não existe tabela única: o preço sai da análise de cada seguradora. Como referência, nas cotações aprovadas no nosso site em 2026 o seguro custou de 2,4% a 4,1% do valor mensal de aluguel e encargos. Para um aluguel de R$ 3.500, foram R$ 1.319 no ano. O simulador mostra o valor exato para o seu caso.

O seguro fiança é fácil de aprovar?

Não para todo mundo. De março a outubro de 2026, cerca de uma em cada quatro pessoas que simularam no nosso site foi aprovada. A resposta da análise sai na hora, e quem é recusado pode refazer somando outra pessoa que vá morar no imóvel.

Seguro fiança e seguro aluguel são a mesma coisa?

No dia a dia, sim: seguro aluguel, seguro fiador e fiança locatícia são nomes do mesmo seguro. Não confunda com o seguro contra incêndio do imóvel, que é outro seguro e também pode ser cobrado do inquilino pelo contrato (Lei 8.245/91, art. 22, VIII).

O seguro fiança cobre danos ao imóvel?

Só se a cobertura adicional for contratada. A cobertura obrigatória é a de aluguel. Danos ao imóvel, multa por rescisão e pintura são coberturas adicionais, com preço à parte.

Quem paga seguro fiança precisa pintar o imóvel?

Depende do contrato de locação, não do seguro. O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (Lei 8.245/91, art. 23, III). Se a cobertura de pintura foi contratada e a seguradora pagar o proprietário, ela cobra esse valor do inquilino depois.

Seguro fiança serve para imóvel comercial?

Serve. O simulador do nosso site aceita imóvel residencial e comercial, com contratos de 12 a 36 meses.

Dá para contratar seguro fiança sem imobiliária?

Dá. A seguradora e o corretor são definidos em acordo entre proprietário e inquilino (Circular SUSEP nº 671/2022, art. 7º). O simulador do nosso site pede apenas os dados do proprietário, pessoa física ou jurídica.

Fontes e referências

• Circular SUSEP nº 671, de 1º de agosto de 2022: texto da norma
• SUSEP, página do seguro fiança locatícia: gov.br/susep
• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): planalto.gov.br
• SUSEP, Sistema de Estatísticas de Seguros (SES), ramo 0746, dados até jun/2026: www2.susep.gov.br/menuestatistica/ses
• Cotações de seguro fiança feitas no site da MSMB de 4/3 a 6/10/2026 (dados próprios)

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