Seguro fiança ou fiador: qual é melhor e quanto custa de verdade

Publicado em 8 de outubro de 2026

Atualizado em 8 de outubro de 2026 — revisado pela equipe MSMB (corretora de seguros registrada na SUSEP).
Simule seu seguro fiança online e veja na hora se foi aprovado

Resposta rápida

O fiador não custa nada para o inquilino, mas põe em risco o patrimônio de outra pessoa: a lei permite penhorar até o único imóvel do fiador para pagar o aluguel atrasado. O seguro fiança dispensa o fiador, é emitido por seguradora fiscalizada pela SUSEP e é pago pelo inquilino, mas só sai se ele for aprovado na análise de crédito.

• Quanto custa: nas cotações aprovadas no nosso site em 2026, o seguro fiança custou cerca de 3% do valor mensal garantido. Para um aluguel de R$ 3.500, foram R$ 1.319 no ano.
• Dá para saber na hora: no simulador de seguro fiança do nosso site, você informa o imóvel e os seus dados e a seguradora responde se você foi aprovado e até que valor.
• Cuidado com a Loft: a “fiança” da Loft não é seguro. A Loft é uma garantidora: não é seguradora, não é fiscalizada pela SUSEP e não é obrigada a manter reserva para pagar o locador.
• Quem consegue: cerca de uma em cada quatro pessoas que simularam no nosso site foi aprovada na análise de crédito.
• Quem vende: quatro seguradoras concentram 95% do seguro fiança do país: Porto Seguro, Pottencial, Tokio Marine e Too Seguros.

Fiador, seguro fiança ou garantidora: o que muda

A lei só permite uma garantia por contrato. O locador não pode exigir duas ao mesmo tempo (Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único).

Loft Fiança é seguro fiança? Não: a Loft não é seguradora

Muitas imobiliárias oferecem a Fiança Aluguel da Loft, dona da CredPago, como se fosse seguro fiança. A confusão é grande: “loft seguro fiança” é procurado quase 2 mil vezes por mês no Google. Não é seguro. A Loft é uma garantidora: uma empresa privada que cobra uma taxa do inquilino e promete pagar o locador se ele atrasar. Quem diz que não é seguro é a própria Loft, que descreve o produto como “garantia própria”, oferecida “sem depender de uma seguradora tradicional”.

O que a Loft não tem

• Não tem fiscalização da SUSEP. Um vice-presidente da Loft disse ao InfoMoney: “Diferentemente dos seguros, as garantidoras são regidas pela Lei do Inquilinato, com regras mais longevas e seguras”. A Lei do Inquilinato, porém, não exige reserva nem fiscalização de quem presta fiança. Procuramos os nomes Loft e CredPago na base de empresas do Sistema de Estatísticas da SUSEP: não constam.
• Não tem reserva obrigatória para pagar o locador. A seguradora é obrigada a manter reservas técnicas, fiscalizadas pela SUSEP. A garantidora é, nas palavras do advogado Kevin de Sousa, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, “uma empresa comum, sem supervisão estatal”, “sem qualquer exigência legal de lastro financeiro auditado”.
• Não tem regra própria. “Como não há regulação, já que a fiança onerosa não é regulamentada, cada empresa administra o caixa como quer”, disse Flávio Baère, CEO da Sigafy, ao portal CQCS.

O que já deu errado nas garantidoras

• Junho de 2025: o QuintoAndar encerrou o QuintoCred Garantia, seu produto de garantia de aluguel. Segundo o CQCS, 45 mil contratos ativos em mais de 3 mil imobiliárias foram afetados. A carteira foi absorvida pela Loft.
• Julho de 2025: a Loft enviou carta às imobiliárias parceiras avisando que os pedidos de pagamento de garantia tinham aumentado por causa da inadimplência. A empresa afirmou que a quebra nos contratos “cresceu muito nas últimas semanas”, segundo o CQCS.
• Agosto de 2025: o CQCS registrou que a colunista Mariana Barbosa, do UOL, “trouxe à tona a fragilidade do sistema do CredPago, empresa da Loft, que enfrentava problemas para pagar garantias devido ao aumento da inadimplência dos aluguéis”.

A diferença aparece no dia em que o inquilino para de pagar. Quem aceitou seguro fiança tem, nas palavras de Kevin de Sousa ao InfoMoney, “um patrimônio garantidor fiscalizado pelo Governo Federal por trás daquela apólice”. Quem aceitou garantidora “está confiando exclusivamente na saúde financeira de uma empresa que pode, amanhã, encerrar atividades sem dar satisfação a ninguém”.

Para o inquilino, o risco é outro: a garantia ser descontinuada ou não ser renovada no meio da locação, e ele ter de arranjar outra às pressas.

Como saber se é seguro de verdade

• O documento é uma apólice, com o nome de uma seguradora e o número do processo do produto na SUSEP. Contrato ou termo de fiança de garantidora não é apólice.
• A seguradora aparece na consulta de empresas do site da SUSEP.
• Se a imobiliária disser que “é a mesma coisa”, peça o nome da seguradora. Sem seguradora, não é seguro fiança.

Fiador: de graça para o inquilino, caro para quem assina

Com fiador, o inquilino não paga nada pela garantia. O custo fica com quem aceitou fazer o favor:

• O imóvel do fiador pode ser penhorado. A proteção do bem de família não vale para a fiança de aluguel (Lei 8.009/90, art. 3º, VII). O STF confirmou a regra para a locação residencial e, em 2022, também para a comercial (Tema 1.127).
• O cônjuge precisa autorizar. Sem a assinatura do marido ou da esposa, a fiança não tem efeito (Código Civil, art. 1.647, III, e Súmula 332 do STJ). A exceção é o casamento em separação absoluta de bens.
• A responsabilidade vai até a entrega das chaves. Salvo cláusula em contrário, a fiança continua valendo se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado (Lei 8.245/91, art. 39). Nesse caso o fiador pode pedir para sair, mas ainda responde por 120 dias depois de avisar o locador (art. 40, X).

Para o locador, o fiador também tem um limite: se o inquilino não pagar, receber depende de cobrar o fiador na Justiça.

Seguro fiança: como funciona

No seguro fiança, a seguradora garante ao locador o pagamento se o inquilino deixar de pagar. As regras são da SUSEP (Circular nº 671/2022):

• O segurado é o locador. O inquilino é o garantido e é quem paga o seguro.
• A cobertura de aluguel é obrigatória. Condomínio, IPTU, contas de consumo, danos ao imóvel, multa por rescisão e pintura são coberturas adicionais, contratadas à parte.
• A apólice vale pelo mesmo prazo do contrato de locação. Se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, a continuidade depende de nova análise da seguradora.
• Se o inquilino deixar de pagar o seguro, a seguradora avisa o locador, que pode pagar para manter a cobertura.
• O seguro não perdoa a dívida. A seguradora paga o locador e depois cobra o valor do inquilino.

O ponto de atenção é a análise de crédito. De março a outubro de 2026, entre as pessoas que fizeram a simulação de seguro fiança no nosso site, com a Pottencial, cerca de uma em cada quatro foi aprovada. Quem é recusado precisa de outra garantia.

Quanto custa o seguro fiança

O preço depende do valor garantido, do prazo do contrato, das coberturas e do resultado da análise de crédito. Em vez de estimar, mostramos o que a seguradora respondeu numa amostra de 17 cotações aprovadas no nosso site em 2026. Todas são da Pottencial, no plano Tradicional, cobrindo o aluguel e os encargos informados (condomínio e IPTU).

• O seguro custou de 2,4% a 4,1% do valor mensal garantido. Metade das cotações ficou em até 3%.
• Em um ano, o seguro custou menos da metade de um mês de aluguel com encargos.

Valores totais informados pela seguradora na cotação, com IOF. Cotações reais feitas no site da MSMB de 4/3 a 6/10/2026, sem identificação dos clientes. A amostra é pequena e de uma única seguradora: o seu preço pode ser diferente e só sai depois da análise.

Nenhuma dessas cotações incluía danos ao imóvel, multa por rescisão ou pintura. Essas coberturas adicionais aumentam o preço.

Simule online e veja na hora se você foi aprovado

Você não precisa esperar a imobiliária nem falar com ninguém para saber se passa na análise. O simulador de seguro fiança do nosso site consulta a Pottencial e, na maioria dos casos, responde na hora:

1. Informe o imóvel, o valor do aluguel e, se quiser incluir, condomínio e IPTU.
2. Informe os seus dados: CPF, nome, data de nascimento e contato. Não precisa enviar documento para simular.
3. A seguradora responde se você foi aprovado e qual é o limite mensal pré-autorizado, que vale por 30 dias.
4. Aprovado, você vê o preço, escolhe o plano e informa os dados do proprietário.
5. Para fechar, você faz a biometria facial, que leva menos de 2 minutos, e a nossa equipe emite a apólice na seguradora.

Se a análise recusar, dá para refazer somando outra pessoa que vá morar no imóvel, a chamada composição de renda.

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As 4 maiores seguradoras de seguro fiança

Quatro seguradoras respondem por 95% do seguro fiança locatícia vendido no Brasil. Os números são do Sistema de Estatísticas da SUSEP (SES) e somam os 12 meses de julho de 2025 a junho de 2026.

Fonte: SUSEP, Sistema de Estatísticas de Seguros (SES), ramo 0746 (fiança locatícia), prêmio direto de jul/2025 a jun/2026. Elaboração: MSMB.

O mercado cresceu 27,7% em relação aos 12 meses anteriores, quando somou R$ 1,84 bilhão. Nenhuma garantidora aparece nessa lista: garantidora não é seguradora e não presta contas à SUSEP.

1. Porto Seguro

Tem mais da metade do mercado: 52,8% de todo o prêmio de seguro fiança do país.

2. Pottencial

Segunda colocada, com 19,1%. É a seguradora do simulador do nosso site. Os preços mostrados acima são dela.

3. Tokio Marine

Terceira, com 18,1%, pouco atrás da Pottencial.

4. Too Seguros

Quarta, com 5,0%. É a antiga Pan Seguros, controlada em conjunto pelo BTG Pactual e pela Caixa.

Das quatro, cotamos fiança com Porto Seguro, Pottencial e Tokio Marine. Cada seguradora tem regras próprias de análise, por isso vale comparar antes de fechar. Veja a nossa página de seguro fiança para aluguel.

É proprietário? Como exigir o seguro fiança do inquilino

A Lei do Inquilinato deixa o locador escolher qual garantia exigir, desde que seja uma só (art. 37). Você pode definir que a garantia do seu imóvel é o seguro fiança. Quem contrata e paga é o inquilino, e o segurado é você: a indenização é sua, e a seguradora é obrigada a enviar uma cópia da apólice aos dois (Circular SUSEP nº 671/2022, art. 10). Serve também para quem aluga direto, sem imobiliária.

1. Coloque no anúncio e no contrato que a garantia é seguro fiança de seguradora autorizada pela SUSEP.
2. Peça ao candidato para fazer a simulação no nosso site. A resposta da análise sai na hora, com o limite mensal aprovado.
3. Aprovado, ele escolhe o plano e informa os seus dados como proprietário. A nossa equipe emite a apólice na seguradora.
4. Entregue as chaves depois de receber a apólice.

A seguradora e o corretor são definidos em acordo entre você e o inquilino (art. 7º da mesma circular). Por isso, combine com ele onde fazer a simulação. Se o inquilino deixar de pagar o seguro, a seguradora avisa você, que pode pagar as parcelas para não perder a cobertura (art. 20).

Caução e título de capitalização

Quem não tem fiador e não passa na análise do seguro ainda tem duas saídas previstas em lei ou fiscalizadas pela SUSEP:

• Caução em dinheiro: até três meses de aluguel, depositados em poupança. O valor volta para o inquilino, com os rendimentos, no fim do contrato (Lei 8.245/91, art. 38, § 2º).
• Título de capitalização: produto fiscalizado pela SUSEP, usado como caução. Exige um depósito maior no início, que é resgatado no fim se não houver dívida nem dano ao imóvel.

Qual escolher

• Você tem um fiador com imóvel, e ele entende o risco: é a única opção sem custo para o inquilino. Mostre a ele o que a lei diz sobre a penhora antes de pedir a assinatura.
• Você não tem fiador, ou não quer pedir esse favor: simule o seguro fiança e veja na hora se foi aprovado. A referência das nossas cotações é perto de 3% do valor mensal.
• Você foi recusado no seguro: tente a composição de renda. Se não der, restam a caução e o título de capitalização.
• A imobiliária só oferece a Loft ou outra garantidora: pergunte se ela aceita seguro fiança de uma seguradora. É a garantia fiscalizada pela SUSEP.
• Você é o locador: exija garantia de seguradora autorizada pela SUSEP. Com garantidora, você depende do caixa de uma empresa sem fiscalização.

Perguntas frequentes

O que é melhor, seguro fiança ou fiador?

Para o inquilino que tem um fiador disposto, o fiador sai mais barato, porque não custa nada. Para quem assina como fiador é o pior negócio: ele responde pela dívida com os próprios bens. Para o locador, o seguro fiança é mais seguro, porque quem paga é uma seguradora fiscalizada pela SUSEP e ele não depende de cobrar uma pessoa na Justiça.

O seguro fiança é fácil de aprovar?

Não para todo mundo. De março a outubro de 2026, cerca de uma em cada quatro pessoas que simularam no nosso site foi aprovada. A resposta da análise sai na hora, então vale simular antes de sair procurando fiador.

O que fazer se o seguro fiança for recusado?

Refaça a simulação somando outra pessoa que vá morar no imóvel, o que se chama composição de renda. Cada seguradora tem critérios próprios, então também vale cotar em outra. Se não der, restam fiador, caução e título de capitalização.

Como calcular o seguro fiança?

Não existe tabela única: o preço sai da análise de cada seguradora. Como referência, nas cotações aprovadas no nosso site em 2026 o seguro custou de 2,4% a 4,1% do valor mensal de aluguel e encargos. Para um aluguel de R$ 3.500, foram R$ 1.319 no ano. O simulador mostra o valor exato para o seu caso.

O inquilino recebe de volta o que pagou no seguro fiança?

Não. Diferente da caução, o valor pago pelo seguro não volta no fim do contrato. Se a locação terminar antes do prazo da apólice, a seguradora devolve a parte proporcional, desde que não tenha havido sinistro (Circular SUSEP nº 671/2022, art. 14).

Qual a diferença entre caução e seguro fiança?

Na caução, o inquilino deposita até três meses de aluguel e recebe o valor de volta, com os rendimentos, no fim do contrato. No seguro fiança, ele paga o seguro, não recebe de volta e não precisa deixar dinheiro parado. Para o locador, a caução cobre no máximo três aluguéis, e o seguro cobre até o limite contratado na apólice.

Quem paga seguro fiança precisa pintar o imóvel?

Depende do contrato de locação, não do seguro. O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (Lei 8.245/91, art. 23, III). Se a cobertura de pintura foi contratada e a seguradora pagar o locador, ela cobra esse valor do inquilino depois.

Loft Fiança e CredPago são seguro fiança?

Não. A Loft, dona da CredPago, é uma garantidora, não uma seguradora. Ela oferece uma garantia própria, e não uma apólice de seguro, e não é fiscalizada pela SUSEP. Seguro fiança é só o emitido por seguradora autorizada pela SUSEP.

Qual é o risco de aceitar a garantia de uma garantidora?

O locador depende só da saúde financeira de uma empresa privada, sem reserva obrigatória nem fiscalização da SUSEP. Em junho de 2025, o QuintoAndar encerrou o QuintoCred Garantia, o que afetou 45 mil contratos, segundo o portal CQCS. Em agosto de 2025, o mesmo portal registrou que a CredPago, empresa da Loft, enfrentava problemas para pagar garantias.

O único imóvel do fiador pode ser penhorado?

Sim. A proteção do bem de família não vale para a fiança de aluguel (Lei 8.009/90, art. 3º, VII). O STF confirmou a regra para a locação residencial e, em 2022, também para a comercial (Tema 1.127).

O proprietário pode exigir seguro fiança do inquilino?

Pode. A Lei do Inquilinato deixa o locador escolher qual garantia exigir, desde que seja uma só (Lei 8.245/91, art. 37). A seguradora e o corretor são definidos em acordo entre locador e inquilino (Circular SUSEP nº 671/2022, art. 7º).

Simule o seu seguro fiança online
Na maioria dos casos, o resultado da análise sai na hora.

Fontes e referências

• SUSEP, Sistema de Estatísticas de Seguros (SES), ramo 0746 e cadastro de empresas, dados até jun/2026: www2.susep.gov.br/menuestatistica/ses
• SUSEP, página do seguro fiança locatícia: gov.br/susep
• Circular SUSEP nº 671, de 1º de agosto de 2022: texto da norma
• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): planalto.gov.br
• Lei nº 8.009/1990 (bem de família): planalto.gov.br
• STF, Tema 1.127 de repercussão geral (RE 1.307.334), julgado em março de 2022
• Loft, página “Melhores alternativas para seguro fiança”, consultada em 8/10/2026: loft.com.br
• InfoMoney, 25/08/2026: Vai alugar sem fiador? Entenda as diferenças entre as garantias disponíveis
• InfoMoney, 11/09/2025: Garantias locatícias: com aumento de inadimplência, mercado se movimenta
• CQCS, 22/08/2025: Garantias irregulares colocam mercado imobiliário em alerta
• CQCS, 14/08/2025: Mercado imobiliário enfrenta desafio na oferta de garantias de fianças
• Volume de buscas no Google no Brasil (Google Ads, via DataForSEO), consultado em 8/10/2026
• Cotações de seguro fiança feitas no site da MSMB de 4/3 a 6/10/2026 (dados próprios)

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